Cedolare Secca Affitti Brevi 2026: Aliquote, Come Si Applica e Se Conviene
La cedolare secca è il regime fiscale scelto dalla quasi totalità degli host italiani per tassare i proventi degli affitti brevi. Dal 2024 si applica con due aliquote diverse — 21% e 26% — a seconda del numero di immobili affittati. Questa guida spiega come funziona, quando conviene rispetto all'IRPEF ordinaria e come si integra con gli altri obblighi degli affitti brevi.
Cos'è la Cedolare Secca
La cedolare secca è un'imposta sostitutiva dell'IRPEF ordinaria (e delle addizionali regionale e comunale) applicabile ai redditi da locazione. Per gli affitti brevi (durata non superiore a 14 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa), è stata estesa dalla Legge di Bilancio 2017 e modificata dalla Legge di Bilancio 2024.
Con la cedolare secca, paghi un'aliquota fissa sul totale dei canoni percepiti, senza calcolare deduzioni o detrazioni, e senza pagare addizionali. È un sistema semplice ma va valutato attentamente rispetto all'alternativa IRPEF ordinaria.
Aliquote 2026: 21% o 26%?
Dal 1° gennaio 2024 (Legge di Bilancio 2024), la cedolare secca sulle locazioni brevi si applica con due aliquote:
- 21% — per il primo immobile destinato a locazione breve. Se affitti un solo appartamento, paghi il 21%.
- 26% — per il secondo e ogni ulteriore immobile. Se affitti due o più appartamenti, il secondo (e i successivi) sconta il 26%.
Il contribuente che affitta più immobili può scegliere per quale applicare l'aliquota agevolata del 21% — di norma conviene applicarla all'immobile che genera il reddito maggiore.
Attenzione alla soglia dei 4 appartamenti: chi destina alla locazione breve più di 4 appartamenti viene considerato imprenditore in modo abituale. In quel caso la cedolare secca non è applicabile e i redditi vanno tassati come redditi d'impresa. Consulta un commercialista se sei in questa situazione.
Come Funziona la Ritenuta tramite Piattaforme
Se affitti tramite Airbnb, Booking.com, Vrbo o altri intermediari che agiscono come sostituti d'imposta, questi applicano automaticamente una ritenuta del 21% sull'importo del canone e la versano all'Agenzia delle Entrate per tuo conto.
Questa ritenuta viene applicata a titolo d'acconto: in sede di dichiarazione annuale:
- Se hai un solo appartamento → aliquota finale 21% = la ritenuta copre tutto
- Se hai più appartamenti → per il secondo in poi l'aliquota finale è 26%, quindi dovrai versare il 5% aggiuntivo in dichiarazione
Le piattaforme rilasciano una certificazione delle ritenute (CU — Certificazione Unica) entro marzo dell'anno successivo. Conservala per la dichiarazione dei redditi.
Cedolare Secca vs IRPEF Ordinaria: Quando Conviene
La cedolare secca non è obbligatoria — puoi scegliere di tassare i redditi da affitto breve con l'IRPEF ordinaria, dove il 75% del canone concorre al reddito complessivo (deduzione forfettaria del 25% sulle spese).
Gli scaglioni IRPEF 2026 sono:
- Fino a 28.000€ → 23%
- Da 28.001€ a 50.000€ → 35%
- Oltre 50.000€ → 43%
La cedolare secca al 21% conviene quasi sempre rispetto all'IRPEF: anche al primo scaglione (23%), il 21% è inferiore e in più non si pagano addizionali regionale e comunale (che sommano tipicamente 1–3%). L'unico caso in cui l'IRPEF ordinaria può convenire è se hai deduzioni o detrazioni significative che abbattono notevolmente l'imponibile.
La cedolare secca al 26% conviene se sei nello scaglione del 35% o 43% — altrimenti per i redditi bassi potrebbe non convenire.
Come Si Dichiara in Sede di Dichiarazione dei Redditi
I redditi da locazione breve con cedolare secca vanno riportati:
- Modello 730 (dipendenti e pensionati): quadro B, sezione relativa ai redditi da fabbricati, con l'indicazione del regime cedolare secca
- Modello Redditi PF (lavoratori autonomi, partite IVA): quadro RB
Le ritenute già versate dalle piattaforme (riportate nella CU) vanno indicate come credito d'imposta. Se hai solo un appartamento e la piattaforma ha già versato il 21%, potresti non dover pagare nulla in dichiarazione (o addirittura avere un credito se la ritenuta supera l'imposta dovuta, per esempio per periodi di inattività).
La Cedolare Secca e gli Altri Obblighi degli Affitti Brevi
La cedolare secca è l'aspetto fiscale degli affitti brevi. Non esaurisce però gli obblighi burocratici. Ogni host deve gestire anche:
- Schedine Alloggiati Web — obbligo di legge: entro 24 ore dal check-in devi inviare i dati di ogni ospite alla Polizia di Stato tramite il portale Alloggiati Web. Si ripete a ogni prenotazione.
- Comunicazione ISTAT — flussi turistici mensili inviati alla regione tramite ROSS 1000 o Sinfonia (a seconda della regione).
- CIN — Codice Identificativo Nazionale da esporre nell'annuncio e all'ingresso della struttura.
- Tassa di soggiorno — nei comuni che la applicano, va riscossa dall'host per conto del comune.
Speedy Host automatizza le schedine Alloggiati Web e la comunicazione ISTAT — i due adempimenti quotidiani più onerosi. La cedolare secca e il CIN restano a carico dell'host, ma riguardano adempimenti annuali/una-tantum, non quotidiani.
Domande Frequenti sulla Cedolare Secca per Affitti Brevi
Qual è l'aliquota della cedolare secca per gli affitti brevi nel 2026?
21% per il primo immobile, 26% dal secondo in poi. Le piattaforme applicano la ritenuta del 21% a titolo d'acconto su tutti gli immobili.
La cedolare secca conviene rispetto all'IRPEF ordinaria?
Quasi sempre sì, soprattutto se hai redditi elevati. Al 21%, conviene da 28.001€ di reddito complessivo in su; ma anche ai redditi più bassi (23% IRPEF), il 21% cedolare è comunque vantaggioso perché non si pagano addizionali.
Come si dichiara la cedolare secca per gli affitti brevi?
Nel Modello 730 (quadro B) o nel Modello Redditi PF (quadro RB). Le ritenute versate dalle piattaforme (riportate nella CU) vanno indicate come acconto.
Speedy Host aiuta con la cedolare secca?
No — per la fiscalità rivolgiti a un commercialista o usa il 730 precompilato. Speedy Host automatizza gli adempimenti operativi: schedine Alloggiati Web e comunicazione ISTAT mensile.
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Domande frequenti
- Qual è l'aliquota della cedolare secca per gli affitti brevi nel 2026?
- Dal 2024, la cedolare secca per gli affitti brevi si applica con due aliquote: 21% per il primo immobile destinato a locazione breve (prima unità immobiliare), e 26% dal secondo immobile in poi. Chi affitta tramite intermediari (Airbnb, Booking, etc.) subisce la ritenuta del 21% a titolo d'acconto, da conguagliare in dichiarazione.
- La cedolare secca conviene rispetto all'IRPEF ordinaria?
- Dipende dal reddito complessivo. La cedolare secca al 21% conviene se il tuo scaglione IRPEF è superiore al 21% — quindi da 28.001€ di reddito annuo in su. Al 26% conviene se sei nello scaglione del 35% o superiore (redditi oltre 50.000€). Per redditi bassi (primo scaglione al 23%), la cedolare secca al 21% è comunque vantaggiosa perché non si paga addizionale comunale e regionale.
- Chi è obbligato ad applicare la cedolare secca sugli affitti brevi?
- La cedolare secca non è obbligatoria — è un regime opzionale. Puoi scegliere tra cedolare secca e tassazione IRPEF ordinaria (75% del canone concorre al reddito). Tuttavia, se affitti tramite piattaforme come Airbnb o Booking che agiscono come sostituto d'imposta, questi applicano automaticamente la ritenuta del 21% a titolo d'acconto. In pratica quasi tutti gli host su piattaforme la subiscono già.
- Come si dichiara la cedolare secca per gli affitti brevi?
- I redditi da locazione breve con cedolare secca vanno dichiarati nel Modello 730 (quadro B) o nel Modello Redditi PF (quadro RB). Le ritenute subite tramite intermediari (piattaforme) vanno indicate e possono essere usate a titolo di acconto. La scadenza è la dichiarazione annuale (luglio per il 730, novembre per il Redditi PF).
- Speedy Host aiuta con la cedolare secca?
- Speedy Host non è un software fiscale — per la dichiarazione dei redditi devi rivolgerti a un commercialista o usare il 730 precompilato. Speedy Host automatizza invece gli adempimenti operativi quotidiani: le schedine Alloggiati Web (obbligatorie ad ogni check-in) e la comunicazione ISTAT mensile. Separare gli obblighi burocratici da quelli fiscali è fondamentale per gestire correttamente un affitto breve.